Аналитики обозначили главные события в сфере недвижимости, которые повлияют на всю эеономику государства.
Российский рынок недвижимости и строительства демонстрирует сегодня удивительную динамику, выступая точкой роста для всей экономики государства. Изменений действительно много: регионы наращивают жилищный фонд, промышленность получает стимулы для расширения, а государство развивает механизмы социальной поддержки, внедряя цифровые технологии.
Трансформация оценочной деятельности
Одним из наиболее значимых трендов, определяющих будущее всего рынка недвижимости, является глубокая цифровизация оценочной деятельности, где искусственный интеллект и автоматизация становятся не просто инструментами, а новым стандартом работы. В тех направлениях, где задействованы объемные массивы данных и требуется оперативность, алгоритмы уже сегодня анализируют большие объемы рыночной информации, подбирают аналоги для объектов недвижимости и проводят сложные расчеты. Это снижает «человеческий фактор». Похожие процессы происходят сегодня в даже кадастровой оценке, где скорость и масштабируемость делают автоматизацию практически обязательной, а перспективными технологиями называются компьютерное зрение, low-code платформы, блокчейн для прозрачности сделок и даже цифровые двойники для моделирования износа активов стали основными иинструментами современного оценщика.
Однако внедрение этих передовых решений сталкивается с рядом барьеров, среди которых эксперты выделяют дефицит кадров с необходимыми ИТ-компетенциями, высокую стоимость внедрения, нехватку качественного программного обеспечения, риски снижения качества без экспертного контроля и отсутствие единых отраслевых стандартов. Ну, и общий консерватизм отрасли, кужа без него..
Параллельно с технологическим прессингом на рынок давит и финансовая составляющая. В частности, растущая просроченная задолженность по ипотечным кредитам, которая за последний год увеличилась более чем вдвое(!). Особенно это давление заметно в сегменте вторичного жилья, где просрочка выросла на 75%. Именно этот сегмент дает основной прирост проблемной задолженности, поскольку продавцы, оказавшиеся в сложной ситуации, стараются избавиться от квартиры до того, как банк подключит юридические механизмы взыскания.
Эксперты связывают этот тревожный тренд с двумя основными факторами: во-первых, с периодом нестабильного рынка, когда кредиты набирали заемщики, не имевшие достаточного финансового запаса прочности, а во-вторых, с общим сокращением реальных доходов населения, которое не успевает за инфляцией и ростом цен, в результате чего у многих домохозяйств просто не хватает средств на регулярные выплаты. На рынке новостроек ситуация несколько стабильнее, чему способствуют льготные госпрограммы, но риски накапливаются и здесь, особенно с ростом доли рыночной ипотеки. Банки, в свою очередь, видят эти риски и ужесточают требования к новым заемщикам, что сужает воронку покупателей и может привести к стагнации рынка, увеличению количества неликвидных объектов и дальнейшему давлению на цены, особенно на вторичном рынке.
Крым как модель роста и дисбалансов
Ярким примером регионального развития и одновременно существующих диспропорций служит ситуация в Крыму, где рынок первичного жилья демонстрирует впечатляющую динамику. По данным за первое полугодие 2025 года, средняя цена одного квадратного метра в новостройке республики составила 157 552 рубля, что на 30% ниже среднероссийского показателя (который составляет 205097 рублей). При этом за год стоимость «квадрата» в крымских новостройках выросла более чем на пять тысяч рублей, что обусловлено растущим спросом, подогреваемым запуском ипотечных программ с государственной поддержкой, программ проектного финансирования, а также повышенным интересом к недвижимости полуострова со стороны жителей других регионов России.
За девять месяцев 2025 года в Крыму было введено в эксплуатацию более миллиона квадратных метров жилья, что составляет 82% от установленного на год плана, причем подавляющая часть этого объема — 885 тысяч «квадратов» — пришлась на индивидуальное жилищное строительство, а многоквартирные дома составили 137 тысяч квадратных метров.
Однако за этими очень оптимистичными цифрами — скрывается серьезный внутренний дисбаланс рынка недвижимости в Крыму. В приморских городах, включая крымские курорты, стоимость недвижимости растет значительно более высокими темпами, чем в среднем по России. Средняя цена квадратного метра в экспозиции крымского побережья сейчас достигает 304,4 тысячи рублей, а годовой рост в этой категории первичного жилья составил 25,7%. Этот тренд подтверждается и общероссийской статистикой: на конец июня 2025 года более половины проектного объема строящихся сертификационных апартаментов России (63%) было сосредоточено именно в курортных локациях.
Таким образом, Крым демонстрирует две разнонаправленные тенденции: доступное жилье внутри региона и стремительно дорожающее — на популярных побережьях, что создает разные условия для местных жителей и инвесторов и ставит перед властями задачу сбалансированного развития территорий.
Между господдержкой и правовыми нюансами
В сфере гражданского строительства, помимо впечатляющих крымских показателей, наблюдаются и другие значимые события. Ожидается, что к 2032 году рынок новостроек в России вырастет в 1,7 раза и достигнет объема в 11,3 триллиона рублей, а количество сделок увеличится на 12%. Определенную стабилизацию цен на новостройки эксперты связывают с потенциальным снижением ключевой ставки Банка России: при условии ее снижения до 16% к концу года квартиры в новостройках могут подешеветь на 5–8%, так как застройщикам будет необходимо пополнять эскроу-счета для получения льготных кредитов. При этом экономисты прогнозируют, что к концу 2026 года цены на недвижимость вновь начнут рост, что создает определенное окно возможностей для покупателей.
Значительное внимание уделяется и правовым аспектам, касающимся владельцев недвижимости. Так, владельцы домов в садоводческих некоммерческих товариществах имеют право на имущественный налоговый вычет при условии, что дом официально признан жилым и пригодным для постоянного проживания, что четко разграничивается с садовыми домами сезонного использования с 2019 года. Другим важным правовым вопросом является незаконная перепланировка, которая может обернуться для собственника не только штрафом и обязанностью вернуть все в исходное состояние, но и принудительной продажей квартиры с торгов, а в отдельных случаях — даже уголовной ответственностью, если действия привели к трещинам в несущих конструкциях, обрушениям или авариям. Эксперты настоятельно рекомендуют согласовывать любые изменения, напоминая, что категорически запрещено трогать несущие стены, переносить санузлы в жилые комнаты, объединять газифицированные кухни с жилым пространством без установки раздвижной перегородки и демонтировать вентиляционные короба.
Драйверы спроса и социальные трения
Рынок коммерческой недвижимости сейчас переживает настоящую революцию. Драйвером стали маркетплейсы и их пункты выдачи заказов (ПВЗ). Спрос со стороны ПВЗ существенно повысил уровень арендных ставок, вытесняя с рынка менее платежеспособных арендаторов, таких как небольшие магазины, аптеки, кафе и детские студии. Для владельцев коммерческих площадей арендаторы под ПВЗ стали желанными клиентами, поскольку они готовы снимать помещения малого метража без требований к дорогому ремонту и витринам. При этом — предлагая более высокую арендную плату, чем классический малый бизнес. Что гарантирует собственникам стабильный доход и быструю сдачу. Однако эта экспансия порождает и серьезные социальные трения: жители многоквартирных домов жалуются на грузовики на газонах, курьеров, портящих имущество, и мусор оставляемый клиентами.
«Сложившаяся ситуация с ПВЗ — это палка о двух концах. С одной стороны, мы наблюдаем оживление рынка коммерческой недвижимости и удовлетворение спроса на удобные логистические услуги. С другой — необходимы четкие регулирующие нормы, определяющие, в каких именно помещениях возможна такая деятельность, чтобы защитить интересы малого бизнеса и сохранить комфортную среду для жителей. Это востребованное и полезное направление, но оно требует цивилизованного оформления», — комментирует главный редактор информационного агентства «Новости России» Вячеслав Иванов.
Эксперты предлагают решить проблему путем разработки специального ГОСТа или норматива, который бы обусловливал размещение ПВЗ наличием необходимых подъездных путей и инженерных мощностей, что в известной мере снимет остроту противостояния общества и быстрорастущего сектора дистанционной торговли.
Устойчивый рост и благоустройство
Промышленное и нежилое строительство сегодня пребывает в более уверенном состоянии. Оно демонстрирует уверенный рост, выступая важным фактором сбалансированного развития территорий. За девять месяцев 2025 года в России было введено в эксплуатацию 25,8 млн кв. м площади нежилых зданий, что на 14,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Наибольший рост продемонстрировал ввод административных зданий (+80,5%), коммерческих объектов (+31%) и других зданий (+27,7%).
Также выросли показатели по сельскохозяйственным (+9,5%) и промышленным зданиям (+2,3%). В структуре ввода лидируют коммерческие объекты, на долю которых приходится 31% (7,99 млн кв. м). Региональными лидерами по вводу нежилых зданий остаются Центральный федеральный округ (9,4 млн кв. м), Приволжский (4,6 млн кв. м) и Северо-Западный (2,7 млн кв. м), при этом наиболее значительную положительную динамику показали Уральский (+35,7%), Дальневосточный (+32,3%) и Сибирский (+19,3%) округа.
Выдано 19 081 новое разрешение на строительство нежилых зданий, причем наибольшая площадь по выданным разрешениям приходится на промышленные здания — 13,9 млн кв. м, что свидетельствует о заделке на дальнейшее расширение промышленных мощностей в стране.
Параллельно развивается и инфраструктура для комфортной жизни. Например, в Москве началась реабилитация Голубинского пруда, в рамках которой водоем очистят от 5,2 тысячи кубометров ила, отремонтируют береговую полосу и обновят песчаный пляж. Всего в столице в этом году запланировано обновление 19 прудов. В Сочи, в свою очередь, в ноябре откроются около 30 зимних морских пляжей вдоль основных променадов, оборудованных точками с горячими напитками и спортивными активностями, что стало уже традиционной и популярной практикой для курорта в холодные месяцы.
Социальные инициативы и оборонный сектор
Также государство продолжает укреплять социальные гарантии, в том числе для военнослужащих. Правительством подготовлен законопроект, уточняющий правила предоставления жилья военным, который разработан по указанию Конституционного суда для устранения неясностей в правоприменительной практике. Документ предполагает, что право на получение жилплощади или денежных средств для ее покупки возникает у военнослужащего единожды, за исключением ситуаций, связанных с улучшением условий проживания, например, при заключении брака, рождении ребенка или его усыновлении. Кроме того, законопроект вводит единую норму жилплощади — 15 квадратных метров на каждого члена семьи, что позволит создать одинаковые условия для военнослужащих независимо от региона прохождения службы.
В контексте обеспечения жильем военных примечательно и решение Центрального районного суда Челябинска, который передал в государственную собственность 63 квартиры бывших владельцев крупной компании для последующей передачи их на нужды Вооруженных Сил, что подчеркивает приоритетность решения жилищного вопроса для защитников Отечества.
Не остаются без внимания и правила общежития в многоквартирных домах. Как разъяснили в Государственной Думе, хранение в подъездах больших количеств обуви, колясок, велосипедов и самокатов, которые преграждают проходы, грозит жильцам штрафом до 15 тысяч рублей, а юридическим лицам — до 400 тысяч, поскольку подобные действия нарушают правила противопожарной безопасности и технологической эксплуатации дома, повышая опасность возникновения пожара и ограничивая доступ к эвакуационным выходам.
Строительство как стержень экономики
По мнению экспертов, строительная отрасль и рынок недвижимости сегодня находятся в состоянии глубокой структурной перестройки. Она стоит на стыке технологий, экономики, социальной политики. И говорят о том, что страна проходит адаптацию к новым экономическим условиям. Реализация этих строительных проектов в перспективе способствует укреплению экономики, созданию новых рабочих мест, развитию смежных отраслей промышленности, увеличению налоговых поступлений и, что немаловажно, к социальной стабильности.
строительство #недвижимость #дороги #дома #новостироссии
Комментарии закрыты.